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Columnコラム

2020/01/29

事業用の賃貸借契約は法律に勝る

「敷金控除特約」をめぐる問題   賃貸で借りた物件を退去する際、 「きちんと敷金が戻るだろうか?」 と不安になったことはないでしょうか? 私も何度か、 この不安を経験しましたが、 民間の物件を借りていたときは、 幸い、敷金は戻ってきました。 (裁判官時代に官舎を退去したとき、 壁が少し黒ずんでいる?とかの理由で、 敷金から引かれた記憶がありますが・・) ▼ 2020年4月1日から民法の債権法 (契約等に関する部分)が変わりますが、 「敷金」については、 以下のような定義が明記されました。 (抜粋。下線は白川)。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 【敷金:いかなる名目によるかを問わず、 賃料債務その他の・・債務を担保する目的で、 賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。】 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 「敷金」は担保目的の預託金ですから、 借り主が、きちんと家賃を支払い、 普通どおりに物件を使用していた場合は、 退去した後に返還されるものです。 ▼ ところが、賃貸借契約書に、 以下のような特約が入っていることが あります。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 「退去後、 敷金から一定額を無条件で控除して、 控除後の残額を返還する。」 「退去後、 敷金から●%を償却して、 償却後の残額を返還する。」 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ このような条項は、 「敷金控除特約」 あるいは、 「敷引(しきびき)特約」 と呼ばれています。 法律上、 このような「敷引金」を 借り主が負担する義務はあるのか。   借り主が「消費者」である場合   借り主が「消費者」である 居住用賃貸については、 「消費者契約法に違反しないのか?」 という点が問題となります。 消費者契約法には、 消費者の義務を重くする 契約条項について  「信義則に違反する契約条項は無効」 と規定されているからです。 この点、最高裁判所は、 「敷引特約」について、 「敷引金の額が高額に過ぎるときは、 原則として、無効になる」 と判示しました。 この判例によれば、 逆に、 「敷引金の金額が高額すぎないときは、 敷引特約は無効にならない」 ということになります。 最高裁は、敷引金の金額が、 「賃料月額の2.5倍弱~3倍強 (礼金等の一時金の授受は無し)」 であるケースについて、 「敷金が高額に過ぎるとは言えない」 「敷引特約は無効にならない」 としました。   そもそも敷引金とは何なのか? 敷引特約によって控除される敷引金は、 担保を目的とした金銭ではなく、 無条件で大家が取得する金銭ですから、 もはや法律上の「敷金」とは言えません。 それでは、敷引金とは何なのか? 判例を熟読すると、 最高裁は、敷引金について、 「実質的には、広い意味での“賃料”である」 と考えていることが分かります。 「賃料」というのは、 法律上、物件を貸す対価 のことです。 大家は、通常、 物件を貸す対価を、 以下のトータルで考えます。 ①毎月の家賃 ②契約時の一時金(礼金等)、 ③更新時の一時金(更新料) ④退去時の一時金(敷引金) 他方、借り主も、 「①~④のトータルで、 どのくらいのコストがかかるのか」 を考えて 賃貸物件を選択するわけですし、 最近は、スマートフォンの普及により、 比較的簡単に、 賃料や一時金の比較ができます。 このような状況にも鑑みて、 最高裁は、 敷引金が高額に過ぎるという 特異な事情がなければ、 敷引特約は無効にならない、 と判示したものです。     借り主が「事業主」である場合   前記の判例は、 借り主が「消費者」のケースです。 借り主が「事業者」である場合は、 居住用に借りているというケース (消費者契約と変わらないケース) でない限り、 消費者契約法の適用はありません。 そのため、 事業用の賃貸借契約については、 公序良俗に反するような内容でない限り、 一度締結してしまうと、 法律を使って効力を覆すことが 出来なくなってしまいます。 事業用の賃貸借契約書を締結するときは、 賃料や一時金等のコスト、 原状回復義務の範囲等、 細心の注意をもって 確認することが肝要です。  

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2020/01/22

パワハラに"なる"/"ならない"は、何で決まるのか。

「バカか、お前は」 私は、司法修習生の当時、 所属していた浦和地方裁判所 (現:さいたま地方裁判所) の裁判長から、 他の裁判官や職員もいる前で、 「バカか、お前は」 と言われたことがありました。 まだ、日本で 「パワハラ」という言葉自体が 無かった頃の話ですが、 裁判長の発言は、 今でいうところのパワハラに 該当するのか。 私は、この発言は パワハラに該当しない、 と考えています。 なぜなら、 私が嫌だと感じなかったからです。   裁判長は、 「バカか、お前は」が口癖で、 いつもニコニコと笑いながら 発言していましたし、 私も、はじめて言われて、 むしろ嬉しく感じたくらいでした。 さらに、裁判長は、  「まだ司法修習生なんだし、  バカなことを言っていいんだよ。  どんどん、バカなことを言いなさい」 と述べられ、 未熟だった私でも 意見を言いやすい雰囲気を 作ってくださいました。   パワハラの判断基準 パワハラに“なる”“ならない”は、 発言の内容もさることながら、 文脈、すなわち“物語”によって決まりますので、 一律かつ明確な線引きは不可能です。   実際の裁判でも、 ある発言がパワハラに該当するかどうかは、 諸事情の総合評価によって決まります。   総合評価の材料となる事情としては、 ざっと挙げるだけでも、 以下のようなものがあります。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ①どんな目的で発言したか (指導の目的だったか、ムカついて言っただけか etc) ②どんな経緯があったのか (何度注意しても、聞き入れられなかった etc) ③労働者に問題行動があったのか (遅刻を繰り返した、指示に従わなかった etc) ④どんな状況で発言したのか (他の社員の面前だったか etc) ⑤どんな言葉を発したか (人格を否定する言葉があったか etc) ⑥どのくらいの時間だったか (必要以上に長時間、しつこく叱ったのか etc) ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・   「パワハラ防止法」が制定された いわゆる「パワハラ防止法」が制定され、 大企業は2020年6月、 中小企業は2022年4月から、 パワハラ防止対策をとることが 法律上の義務となります。   同法の施行に先立ち、 厚生労働省の労働政策審議会において、 企業のとるべき措置等を示した 「指針」が正式決定されました。   この「指針」には、 「(パワハラに)該当すると考えられる例」 「(パワハラに) 該当しないと考えられる例」 も掲載されています。   例えば、 「(パワハラに)該当しないと考えられる例」 として、以下のような事例が挙げられています。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 【該当しないと考えられる例】 (抜粋。下線部は白川) 「遅刻など社会的ルールを欠いた言動が見られ、 再三注意してもそれが改善されない労働者に対して 一定程度強く注意すること。」 「その企業の業務の内容や性質等に照らして 重大な問題行動を行った労働者に対して、 一定程度強く注意すること。」 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 私は、 企業側の代理をすることが多いせいか、 上記の例について、個人的には、 「こんな明らかに該当しないような例を、 わざわざ挙げる必要があるのか?」 と感じてしまいました。   他方で、弁護士によっては、 「『強く注意』の程度が不明確であるため、 幅広く解釈される危険性がある」 「企業による責任逃れの弁解に 悪用される危険性が高い」 といった意見もあります。   確かに、 「一定程度の強い注意」というのは、 一体、どの程度の注意なのか、、、 よく分かりません。   パワハラ防止法ができたことで、 部下を指導すべき立場にある上司が、 「部下を注意すると、 パワハラで訴えられるかもしれない。。。」 と萎縮してしまい、 業務上必要な注意ができなくなる、 という事態も考えられます。   指針の「該当しない例」は、 そのような事態を避けるため、 「業務上の注意が、 何でもかんでもパワハラになるわけではない」 ということを 念のために示したかったのかもしれません。   パワハラの判断基準は変わらない パワハラ防止法は、 企業にパワハラ防止を義務付ける規定であって、 パワハラに“なる”/“ならない” の判断基準を示すものではありません。   結局のところ、 どの程度なら法的に許容されるのかは 「状況次第」であり、 前記のような諸事情①~⑥等の 総合評価によって、 違法なパワハラかどうかが 判定されることになります。   私が司法修習生の時代に体験した 冒頭の例のように、 相手が嫌がらなければ、 ハラスメントにはなりません。   しかし、 人によって受け止め方は様々ですから、 パワハラを防止すべき立場にある人は、 自分の周囲で一番傷つきやすい人を思い浮かべて、 「〇〇さんだったら、傷つくだろうか?」 と考えてみることが肝要です。   今の時代、 職場で「バカか、お前は」と発言することは、 避けた方がよいでしょう。

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2020/01/12法律

時効になっても諦めない/油断しない

時効期間が経過すると、 権利は消滅するのか。 「お金を支払ってもらいたいが、 時効にかかっていないでしょうか?」       というのは、頻繁に受ける相談の一つです。 お金を支払ってもらう権利があったとしても、                 何年も放っておくと、時効の期間が経過して、 請求できなくなることがあります。 民法という法律には、 「債権は、〇年間行使しないときは、時効によって消滅する」 と規定されています。 他方で、 民法の別の条文では、 「時効を本人が援用しなければ、 『時効によって権利が消滅した』という判決は出ない」 とされています。 この「時効の援用」の規定を、 どのように解釈すればいいのかは諸説あるのですが、 とりあえず 「時効の期間が経過しても、権利は確定的には消滅せず、 本人が援用(主張)したときに、はじめて確定的に消滅する」 と考えて頂いて、間違いはありません。   時効期間が経過していても 諦めない/油断しない さらに、時効については、 判例上、重要なルールが定着しています。 それは、 「支払義務者は、時効の期間が経過した後、 一部を支払ったり、返済の猶予を求めたりすれば、 その後に時効のことに気がついても、 時効による消滅は主張できない」 というルールです。 そのため、 たとえ時効の期間が経過してしまったとしても、 「権利者」側は、まだ諦めるのは早く、 わずかでも支払ってもらったり、 相手から「返済を待ってください」 という言質をとったりすれば、 時効による消滅の主張を阻止することができます。 逆に、 時効の期間が経過したからといって、 「義務者」側は、油断してはならず、 請求を受けたときに、「時効を援用します」と主張して、 そのような主張をした証拠を残しておく必要があります。   消滅時効の期間 (民法の改正に注意!) 民法が改正され、2020年4月1日から施行になります。 契約によって発生する債権の場合は、 (1)2020年4月1日より前に 契約を締結した場合は、改正前の民法 (2)2020年4月1日より後に 契約を締結した場合は、新しい民法 によって、消滅時効の期間が決まることになります。   【改正前の民法】 債権の消滅時効期間は、 原則として10年 商行為によって生じた債権は、 原則として5年 さらに、例外として、 特定の職業毎に、 短期の時効期間が定められています。 以下は、一例です。 ①飲食店の食事代は1年 ②商品の売買代金は2年 ③工事請負代金は3年   【新しい民法】 新しい民法では、 契約等による権利の時効期間について、 以下のように定められています。 (職業毎の短期消滅時効は、廃止されました) ① 債権者が権利を行使することができることを知った時から5年 ② 権利を行使することができる時から10年 契約を締結している場合、 債権者(権利者)は 権利を行使できることを知っているわけですから、 消滅時効の期間は、原則として、 一律「支払期日から5年」になった と考えておくと、よいでしょう。    時効の進行を食い止めるには、 どうすればよいか。 時効は、支払期日から進行していきますが、 権利者は、時効の進行を中断させたり、 ゼロに戻したりして、 時効の進行を食い止めることができます。 時効の進行を食い止める主な制度としては、 以下のようなものがあります。 権利者は、権利が時効にかからないようにするために、 適宜、措置をとるように心がけてください。   ① 裁判を起こす。 裁判を起こせば、時効の進行を止めることができます。 裁判で勝訴すれば、その判決が確定した時点から、 さらに10年間、権利の行使が可能になります。 ② 強制執行、仮差押え・仮処分 ③ 承認 「承認」とは、 義務者が権利を自認することです。 義務者が一部でも支払ったり、 返済の猶予を求めたりすると、 「承認」があったことになり、 時効の進行がリセットされ、 その時点から新たに時効が進行することになります。 ④ 催告(≒請求書を送る) 時効期間の経過が迫っている場合は、 とりあえず催告(請求)をすれば、 その時から6か月を経過するまでの間は、 時効が完成することを食い止めることができます。 例えば、 「あと1カ月で時効が完成してしまう」 という日に請求をしておけば、 その日から6か月 (つまり、時効が完成する日から5カ月間) は、時効が完成しないことになります。 ⑤ 協議を行う旨の合意 民法の改正によって新設された制度です。 例えば、 貸主と借主の間で残高や返済方法について 協議をしているうちに、 時効の完成が間近に迫ってきたとします。 この場合、 借主から「承認」の協力が得られなければ、 貸主は、時効の進行を止めるだけの目的で、 裁判を起こさざるを得なくなります。 このような不都合を解消させるために、 新たな規定が設けられました。 具体的には、 「権利について 協議を行う旨の合意が書面(または電磁的記録) でされたとき、 合意から1年を経過する時まで(※)、 時効は完成しない」 とされました。 ※ただし、 以下の㋐または㋑が上記より早い場合、 時効の完成が猶予されるのは、 その時までとなります。 ㋐1年未満の協議期間が定められ、 その期間を経過した時 ㋑協議打ち切りの通知が書面でされ、 その通知の時から6カ月を経過した時 (以上)     

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2020/01/06憲法

憲法9条は政治的マニフェストなのか

私が学生の頃、 「憲法」の教科書の定番といえば、 芦部信喜氏の著作である 『憲法』(岩波書店) でした。   「芦部憲法(あしべ けんぽう)」 と呼ばれる同書は、 芦部氏が逝去された後も、 弟子にあたる高橋和之氏が補訂しながら版を重ねています。   同書は、1993年の刊行以来、 なんと、累計104万部のロングセラーになっているそうです。   ▼ 私も、芦部憲法には愛着があり、 書店で最新版を見かけると、 つい気になって、パラパラと眺めてしまいます。   そんな同書の最新版:第七版の「はしがき」に、 衝撃の事実が書かれていました。   高橋和之氏によると、 第七版の補訂にあたり、 「どう扱うべきか最後まで悩んだ問題が一つ存在した」 そうです。   その問題とは、憲法9条の補訂に関するもので、 高橋和之氏が記した「はしがき」には、 以下のように書かれていました。 (読みやすく改行しています) ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 実は芦部先生が最晩年に九条解釈の変更を 考えられていたかもしれないことを知ったのである。   一九九五年のある講演において、 先生は九条と自衛隊の存在という矛盾を どう解決するかを悩んだすえに、 従来九条を法的拘束力のある規範と考えてきたが、 むしろ「政治的マニフェスト」と考える説を 検討すべきかもしれない と述べられたという(法律時報九〇巻七号七二頁参照)。   平和主義の理念を将来にわたって 内外に発信していくためには、 九条を改正するより条文として残した方がよいという 苦渋の選択があったものと推測される。   そうだとすると、これを本書でどう扱うべきか。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・   ▼ 芦部氏は、憲法九条について、 「法的拘束力のない政治的マニフェスト」 という見解への解釈変更を検討していた、 というのです。   憲法九条が「政治的マニフェスト」、 つまり、「理想に向けての宣言」に過ぎないのなら、 憲法九条と矛盾する事実があっても、 “法規範としての憲法”に違反するとは、 言えなくなります。   ▼ 憲法9条は、このような規定です (下線は、私が付しました)。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 憲法9条 1.日本国民は、正義と秩序を基調とする国際平和を誠実に希求し、 国権の発動たる戦争と、武力による威嚇又は武力の行使は、 国際紛争を解決する手段としては、永久にこれを放棄する。   2.前項の目的を達するため、陸海空軍その他の戦力は、 これを保持しない。国の交戦権は、これを認めない。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・   ▼ 「芦部憲法」の本文では、 自衛隊について、 「九条二項の『戦力』に該当すると 言わざるをえないだろう」 と結論づけられており、 以下のような注釈が記載されています。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ※「武力なき自衛権」論   本文に言う結論をとれば、 自衛権はあると言っても、その自衛権とは、 外交交渉による侵害の未然回避、 警察力による侵害の排除、 民衆が武器をもって対抗する群民蜂起、 などによって行使されるものにとどまる、 ということになる。(以下略) ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・   ▼ 日本にミサイルを向けている近隣諸国もある状況で、 「民衆が武器をもって対抗すべし」 といった帰結は、 国民から支持が得られにくいかもしれない、、、 それでも、9条は残したい、、、 などと、あれこれ逡巡していると、 「政治的マニフェスト説」という “苦渋の選択” も、頭をよぎります。   結局、高橋和之氏は、 第七版においては、 「はしがき」に芦部氏の検討状況を事実として記して 読者の参考に供するに留めたそうです。   芦部氏が最晩年に、どのようなことを考えていたのか、 気になるところです。  

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